با وجود آن‌که از ۲۱ اردیبهشت امسال به دنبال رشد قیمت‌های پیشنهادی در بازار ملک، سایت‌های اینترنتی از درج قیمت مسکن منع شده‌اند نرخ‌های اجاره قابل مشاهده است که انتقاد نمایندگان مجلس را در پی داشته است.

 

 نوسان بازار مسکن و خودرو که از ابتدای سال جاری تشدید شد، دستگاه قضایی را بر آن داشت تا سایت‌های اینترنتی را از درج قیمت مسکن و خودرو منع کند. بر این اساس از اواسط  اردیبهشت، ارایه قیمت خودرو ممنوع شد و ۲۱  اردیبهشت نیز پلیس فتا، سایت‌ها و اپلیکیشن‌های فروش مسکن را از درج قیمت منع کرد که هنوز این ممنوعیت ادامه دارد؛ هرچند در مقاطعی برخی سایت‌ها امکان مشاهده قیمت برای آگهی‌هایی که از سوی کاربران، نشان‌دار می‌شد فراهم کردند و سپس آن را بستند.

 

اما ظاهرا سایت‌ها درخصوص نرخ‌های اجاره محدودیتی برای خود قائل نیستند و قیمت‌ها در این بخش قابل مشاهده است؛ البته بنا به گفته یک نماینده مجلس، درج نرخ اجاره نیز ممنوع است. روز گذشته سید البرز حسینی، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از تداوم قیمت گذاری آگهی اجاره مسکن در سایت های اینترنتی، گفت: اخیرا با دستور دستگاه قضایی، سایت های اینترنتی از درج قیمت در آگهی خرید و فروش و اجاره مسکن منع شدند، این اقدام با هدف کاهش تلاطم و باثبات سازی بازار صورت گرفت، اما متأسفانه شاهد هستیم که این سایت ها در شرایط کنونی اقدام به درج قیمت در آگهی اجاره می کنند.

 

با وجود آن‌که برخی کارشناسان هر نوع نرخ‌گذاری دستوری یا  محدودیت برای ارایه قیمت‌ها در بازار مسکن را مانعی برای ایجاد شفافیت می‌دانند، برخی دیگر معتقدند که کاربران نباید به شکل بی حساب و کتاب و بدون هویت مشخص، امکان نرخ‌گذاری و ارایه قیمت‌های دلبخواهی را داشته باشند.

 

اوایل خردادماه و پس از آن‌که نرخ‌ها از آگهی‌ها برداشته شد، به دلیل انتظارات تورمی و همچنین امتناع مالکان از فروش، حجم فایل های عرضه شده به بازار مسکن به طور محسوسی کاهش یافت. گروهی از فروشندگان تحت تاثیر برداشتن قیمت از آگهی‌های سایت‌های اینترنتی، به زعم خود شرایط کنونی را ابهام آلود می دانستند و تا زمان برداشته شدن این محدودیت فروش را به حالت تعلیق در آوردند. از سوی دیگر عده‌ای دست بالا را گرفتند ونرخ‌ها را به شکل نجومی بالا بردند.

 

همان روزها محمود محمودزاده، معاون  وزیر راه و شهرسازی گفت: مجموعه و گروه ذی‌نفع در سایت‌های اینترنتی نسبت به درج قیمت‌های غیرواقعی اقدام کرده‌اند و تا زمانی که بازار مسکن به آرامش نرسد اجازه درج قیمت‌ها را نخواهیم داد.

 

وی درباره نقش سایت‌های اینترنتی اجاره و فروش املاک در التهاب بازار مسکن تاکید کرد: عده‌ای به دنبال التهاب در بازار مسکن و جریان سازی هستند که تمام این قیمت‌ها هم کاذب است و اساسا با این قیمت‌ها معاملاتی هم صورت نمی‌گیرد. از این رو حذف قیمت از سایت‌های اینترنتی در معاملات مسکن چه در بخش اجاره و چه فروش تصمیم نظام است تا بتوان این بازار کاذب را مدیریت کرد.

 

با این حال به دلیل نوسانات بازارهای موازی، قیمت خانه در شهر  تهران در خردادماه ۱۱.۶ درصد نسبت به اردیبهشت افزایش یافت. در منطقه یک قیمت قطعی از حدود ۳۳ میلیون تومان در اردیبهشت به حدود ۴۱ میلیون تومان در خرداد رسید.

 

اما درباره منع درج قیمت در آگهی‌های فروش  ملک، سید البرز حسینی، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس گفته است: رویکرد اصلی دستگاه قضایی در حکم عدم درج قیمت در آگهی خرید و فروش و اجاره مسکن در سایت های اینترنتی جلوگیری از بروز تنش در بازار مسکن بود، زیرا قیمت گذاری در این سایت ها در بروز تلاطم و گرانی مسکن موثر است.

 

وی افزود: عملکرد سایت‌های اینترنتی در آگهی خرید و فروش مسکن با قیمت، موجب شده که جو و فضای روانی در بازار ایجاد شود، همین مسئله زمینه ساز افزایش قیمت و گرانی در بازار مسکن شد، از طرفی در شرایط کنونی هیچ توجیهی ندارد که مسکن به چندین برابر قیمت گذاری شود.

 

از  طرف دیگر، دولت در ستاد ملی کرونا  مصوبه‌ای را ابلاغ کرد که بر  اساس آن حداکثر سقف  اجاره  بها در تهران ۲۵ درصد، در سایر کلانشهرها ۲۰ درصد و در دیگر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد. در این خصوص محمودزاده به ایسنا گفت: اگر مالک بیش از مقدار تعیین شده  قصد افزایش نرخ اجاره را داشته باشد و مستاجر نپذیرد یا باید چک را اجرا بگذارد یا حکم تخلیه بگیرد که این دو قابلیت اجرا در محاکم  قضایی ندارد، لذا مستاجر در این فرآیند دست بالا را خواهد داشت.

 

فرصت دست روی دست گذاشتن نیست باید فکر چاره بود. در آخرین آمار منتشر شده در سال 98 مستاجران 35 درصد جمعیت 81 میلیونی ایران را تشکیل می¬دهند و این یعنی 28 میلیون نفر هر سال با دغدغه جابجایی محل سکونت خود زندگی می¬کنند . جست‌و‌جوی روزانه بیش از ۲۰ هزار نفر در تهران برای اجاره خانه، خود گواه این ادعاست که کشور پرجمعیتی مانند ایران با چالش عمده‌ی مسکن روبروست و  اینجاست که جای خالی پلتفرم آنلاین جامعی که بتواند رابطه میان مستاجر و موجر را طبق استاندارهای شفاف مدیریت کند بسیار دیده می‌شود.

 

ارتباطی آنلاین و شفاف

کنترل و مدیریت فرایندهای سنتی رهن و اجاره مسکن، مسلما نیازمند فاصله گرفتن از روندهای معمول و رسیدن به راهکاری دقیق و البته نوآور است. پلتفرم های آنلاین می توانند جریان ساز یک بازی دوسر برنده باشند، حتی در یک شرایط آرمانی که همه شرایط برای مستاجر و موجر ایده‌آل باشد. مستاجر یک فرد متاهل، متمول، بدون فرزند و یا موجر صاحبِ‌خانه¬ای تمام و کمال... اگر انتقال ویروس و امراض این دوران هم در نظر گرفته نشود ، تصور کنید یک مستاجر برای پیداکردن خانه موردنظر با بودجه¬ای مشخص چه میزان وقت و انرژی باید صرف کند تا گزینه مناسب را پیدا کند و یا یک مالک با چه تعداد مستاجر و متقاضی و بنگاه و مشاور باید روبرو شود. این قاعده بازی سنتی حوزه املاک است. این بازی بر اساس فرایندهای گذشته بنا شده است و خواسته یا ناخواسته طعم عرف¬های منقضی شده را به خود گرفته است. در واقع سوخت زمان و هزینه کارشناسانی را که میان مطالبات مشتریانِ بلاتکلیف، معلق مانده‌اند در این فرایند مدنظر قرار گرفته نشده است.

در حال‌حاضر پلتفرم‌های آنلاین رهن و اجاره و خرید مسکن در بسیاری از کشورها شیوه و فرایندهای معامله و ارتباط میان مستاجر و مالک را تغییر داده‌اند. این حوزه نیز مانند سایر بخش‌ها با کمک اینترنت به سمت آنلاین شدن پیش رفته است و ارتباط دو طرف معامله از طریق پلتفرم¬های آنلاین شکل می¬گیرد. به¬این صورت که اپلیکشن‌ها یا سایت‌ها ملک را برای فروش یا اجاره با تمام اطلاعات لازم و دقیق در اختیار مشتریان می¬گذارند و طرفین را به یکدیگر وصل می‌کنند و با نظارت کافی تضمین¬گر روند بازدید و امنیت ملک هستند و در صورت توافق بین طرفین، تمدید قرارداد سالیانه نیز از طریق همان پلتفرم آنلاین، قانونی انجام می¬شود.

 

آنلاین اما گل آلود!

نکته حائز اهمیت اینجاست که نبود نظارت¬های کافی و عدم حضور کارشناسان خبره بستر ناچیز اینترنتی و آنلاین بازارمسکن را هم به جولانگاه جدید سلطه طلبان این صنعت مبدل کرد. ثبت یک آگهی مشترک از جانب چندین معاملات ملکی مختلف با عکس¬هایی متفاوت و غیر واقعی، عدم بررسی¬های کافی قبل از تایید آگهی¬ها ، مالکان و مستاجران زیادی را با آشفتگی¬های بسیار و حتی با خطر عدم امنیت مواجه ساخت و هجوم دلالانِ قیمت ساز در این فضا بازار سیاه تازه¬ای را رقم زد و در این میان، دولت نیز با حذف صورت مسئله مجبور به دستور حذف قیمت از سایت ها و اپلیکشن های آنلاین شد و باز هم  معامله گران واقعی و نیازمند با در بسته دیگری روبرو شدند.

حضور بیش از ۹ هزار بنگاه معاملات املاک در تهران که سالانه بیش از هزاران قرارداد در آنها ثبت می شود. حجم انبوهی از تبادلات مالی را فراهم ساخته است که خارج از ساختاری یکپارچه و قابل نظارت مبتنی بر سلایق فردی، اداره می شود که همین موضوع جدا از مشکلاتی که در حوزه مدیریت کلان ایجاد کرده است چالش‌هایی جدی و گاه آزاردهنده را پیش روی طرفین معامله قرار داده است . یکی از مهم‌ترین چالش‌ها برای حل مشکلات بخش رهن و اجاره مسکن، کارکرد سنتی بنگاه‌های مسکن است که هرچند وجودشان ضروری است اما فقدان اطلاعات شفاف و به‌روز، از کارآیی مثبت آنها کاسته است. حل این موضوع پیشروی به سمت فضای آنلاین است که فرصت قرارگرفتن تخصص شرکت‌های دانش بنیان را در کنار تجربیات ارزشمند مشاورین املاک  عملی می کند.

 

رد پای امنیت در حوزه املاک 

نوسانات قیمت در حوزه مسکن خصوصا بخش رهن و اجاره، اثر مستقیم‌ و شدیدی بر سطح زندگی و رفاه قشر آسیب‌پذیر جامعه دارد و از این رو گل آلود بودن فضای حوزه املاک بیشترین آسیب را به بدنه ضعیف جامعه خواهد زد. از این رو تهران به عنوان درگیرترین شهرایران با معضل مسکن به طور جدی نیاز به راهکارهایی اساسی در این زمینه دارد.طبق برآوردهای تقریبی در حال حاضر میانگین اجاره مسکن در شهر تهران آن‌هم در منطقه شرق حدود سه میلیون و هفتصد هزار تومان است که این رقم مسلما بخش قابل توجهی از سبد هزینه یک خانواده را تشکیل می‌دهد. از همین رو باید به شیوه‌ای اصولی، مدرن و مدیریت‌پذیر این سردرگمی¬های کلافه کننده برای طرفین معامله را به پایان رساند. میدانگاه حوزه املاک ایران عمیقا نیازمند یاری دوجانبه شرکت‌های دانش بنیان و مشاوران املاکی است که فضای تهدیدآلود فعلی را به کمک ساخت پلتفرمی آنلاین جامع و شفاف به فرصت¬های طلایی مبدل سازند وبتوانند امنیت روانی مستاجران و مالکان و افراد فعال در این حوزه را فراهم آورند.

صدور دستور حذف قیمت از آگهی‌های خودرو و مسکن در سایت‌های انتشار آگهی در حالی رخ داده است که سال گذشته نیز چنین دستوری صادر شده بود؛ اما بررسی‌های آماری نشان می‌دهد این ممنوعیت، تاثیری در افزایش قیمت‌ها نداشته است.

 

در شرایطی که گفته شده قیمت اجاره‌بها در شهر تهران در سال جدید تا ۳۰درصد افزایش یافته است، در روزهای گذشته دستور قضایی برای ممنوعیت درج قیمت خودرو و مسکن در آگهی‌های آنلاین صادر شده است و تمامی آگهی‌ها با ذکر عنوان «توافقی» و بدون قیمت منتشر می‌شوند؛ اما اکنون بررسی‌های آماری ملک‌رادار نشان می‌دهد این ممنوعیت، تاثیری در افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن در تهران نداشته است.

 

ملک‌رادار که یک موتور جست‌وجوی آگهی‌های ملکی است در گزارشی اعلام کرده است ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌های ملکی که از ۲۴ اردیبهشت تا ۱۲ مرداد سال گذشته اعمال شد، تنها منجر به کاهش تعداد آگهی‌های قیمت‌دار در سایت‌های مختلف شده و رشد شدید قیمت فروش و اجاره در تهران را به دنبال نداشته است. در این گزارش آمده است که به دنبال صدور دستور ممنوعیت درج قیمت، تعداد آگهی‌های قیمت‌دار از ۲۵ هزار آگهی در ۲۳ اردیبهشت به کمتر از ۳۵۰۰ مورد کاهش یافته است؛ اما در همان دوران قیمت مسکن در تهران به رشد خود ادامه داده و در نهایت پس از آزادسازی درج قیمت در آگهی‌ها به رقمی بیش از اردیبهشت ماه رسیده است.

 

 

روند قیمت‌ها فروش مسکن در تهران در آگهی‌های ملکی سال ۹۸

 

همچنین آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهند در آن دوران روند افزایش قیمت مسکن در معاملات انجام شده نیز ادامه داشته است. به گونه‌ای که قیمت هر متر مربع ملک در تهران در اواسط تابستان تا بیش از ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بالا رفته و در شهریور ماه دوباره به سطح قیمتی اردیبهشت بازگشته است.

 

 

گزارش بانک مرکزی از تعداد و قیمت معاملات مسکن در سال ۹۸

 

این روند در آگهی‌های اجاره مسکن در تهران نیز دیده می‌شود و متوسط قیمت آگهی‌های ملکی برای اجاره به ازای متر مربع در تهران حد فاصل فروردین تا آذر ۹۸ روندی صعودی داشته است. این روند گرچه برای مدتی نزولی شده؛ اما از شهریور ماه دوباره روند صعودی در پیش گرفته است. به گونه‌ای که می‌توان گفت ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها، تاثیری بر افزایش یا کاهش قیمت‌ها ندارد.

 

 

روند قیمت اجاره مسکن در آگهی‌های تهران در سال ۹۸